青岛首店经济和夜经济激发零售地产市场活力

仲量联行2020年第三季度青岛房地产市场回顾及展望

本季度办公楼租赁市场新增需求趋缓，市场压力尚存，加剧租金向下调整。” 仲量联行华北区董事总经理张莹表示。零售地产方面，首店经济和夜经济激发市场活力，高新区首家购物中心如期开业；住宅市场方面，本季度市场成交量价呈稳定态势，土地市场热度减退，逐步回归正常水平。

办公楼市场

本季度新增需求趋缓，市场压力尚存。在经历过第一季度的市场交易速冻和二季度的需求延迟释放后，疫情对于办公楼市场新增需求活跃度的影响在本季度得以充分体现。青岛办公楼市场整体净吸纳量回落至负1,900平方米，整体空置率为28.6%，市场需求稳中偏弱，部分中小型贸易、金融类企业仍有不同程度的退租情况。虽然市场压力尚存，但并非不可承受，以律所为主的专业服务企业和以保险为主的金融企业持续稳定托底市场，以新媒体、线上教育为代表的等新兴行业则凭借疫情催生的红利积极地拓展和扩张。

本季度无新项目入市，未来供应主要集中于市南和崂山区。全市整体办公楼市场存量维持在474万平方米。全年新增供应量因部分项目的延迟交付回落至约28万平米，与去年基本持平。未来供应主要集中于市南区香港中路沿线及崂山区金家岭金融新区，以高品质自持型的甲级及乙级办公楼项目为主。

租金处于下行通道，需求疲软加速市场调整。作为传统的租赁旺季，三季度的需求表现不尽人意，市场压力加剧了租金的向下调整。整体市场平均有效租金为83元/平方米/月，环比下降1.0%，同比下降2.8%。甲级办公楼市场平均有效租金为117元/平方米/月，环比下降1.1%，同比下降3.2%，波动更为明显。“短期内市场租金持续下行已成为不可避免的趋势，这将有助于市场重新确认未来走势，进而步入更具可持续性的上升通道。同时，随着新基建、新经济的持续发展，新兴需求有望带动后深度调整的市场迎来转折与机遇。”仲量联行青岛商业地产部总监曲岩萍表示。

零售地产市场

整体市场需求偏弱，首店经济和夜经济激发活力。本季度，青岛零售地产市场净吸纳量约为4.4万平米，新增需求主要来自于新交付的购物中心项目。然而，在各个商圈持续录得不同程度的关店情况，主要集中于餐饮、服饰等传统业态。餐饮品牌同时也是新开店铺中较为活跃的商户，其新租与退租比例相当，疫情使餐饮品类的优胜劣汰呈现加速趋势，大型连锁餐饮品牌表现出较强地扩张意愿。

首店概念成为推动市场情绪回升的有效手段，网红和新兴品牌成为首店的主流业态。完美日记青岛首店于CBD万达广场正式开业，定位于“互联网+健康”医疗服务的企鹅医生亦将在凯德广场开出青岛首店。在新能源汽车风口下，以小鹏、哪吒、比亚迪为代表的汽车展厅在购物中心扩张的迹象已然兴起。

此外，三季度是青岛的传统旅游旺季，多个购物中心推出特色夜间集市，凭借“夜经济”收获了较高的客流和市场表现。例如万象城举办的以文创产品为主的天空集市、新城吾悦广场的后备厢市集、卓越大融城的橙炸说唱音乐节等，成为今夏零售物业市场提升客流、刺激消费的有力手段，而购物中心充分发挥其环境与品牌优势、专业的运营管理经验，也为夜经济带来新气象。

高新区首家购物中心世茂52+如期开业。本季度，位于高新区的首家社区型购物中心——世茂52+正式开业，其超过90%的开业率推高市场吸纳量。这也是今年如期开业的第一家位于产业新区的购物中心，标志着高新区通过产业导入推动人口素质的提升后，正在进入产、城、人融合发展的新阶段。截至第三季度末，全市优质零售地产市场存量为436万平方米。

市场租金进一步承压下滑，分级消费将加剧零售市场的分化表现。本季度全市优质零售物业平均租金为232元/平方米/月，环比下降2.2%，同比下降6.1%。除少数核心项目仍维持稳定的全年租金预期以外，多数零售业主在租金价格、交付形式、租赁条款上表现的更为灵活，市场需求疲软带来的下行压力使得业主方纷纷采取以价换量的租赁策略。仲量联行华北区研究部总监米阳展望道：“预计市场整体租金将在中短期内维持低位运行，少数高端零售项目或将能够维持稳中有升的租金表现，而多数中低端零售项目需要在此轮租金调整中重新找准市场定位，迎接市场挑战。”

住宅市场

累积需求集中释放后，当前市场成交量价呈稳定态势。一季度受疫情影响市场进入冰点期，随后累积的需求拉动市场短期修复，并在7月达到成交量高点。之后市场逐渐降温，但整体依然处于稳定态势。

土地市场热度减退，逐步回归正常水平。继二季度土拍市场掀起小热潮后，本季度住宅用地成交量有所回落。一方面是年中房企疲软，资金吃力；另一方面是八月份释放的房企融资收紧政策，使得房企纷纷谨慎拿地，以调低负债率。